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法拍專業問答: 點交有哪些狀況及種類?

目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種:可確定點交(佔40%)查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。有條件點交(佔40%)查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。確定不點交(佔10%)查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。點交變不點交(佔5%)拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免「不點交」風險。不點交變點交(佔5%)拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。以上五種點交狀況,對於有專業經驗之投標人,因個案及承辦法官的自由心證,而有不同判斷及解決方法;但如亳無經驗投標人,經常會有誤判情況及不正確處理,造成拍定後交屋極大困擾,不可不慎!

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