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法拍專業問答: 購買法拍屋應注意哪些事情?

經常參閱各法院拍賣公告,以選定理想區段及價位之不動產。記住投標時日,並準備投標保證金及得標後應付之餘款。投標當日準時參與競標,並攜帶國民身分證 。投標時要繳交保證金,連同投標單投入票軌,由出價最高者得標,二以上得標金額相同時,以當場增加之金額最高者為得標人。第一次拍賣不成,執行法院可減價但不超過20%再定期拍賣,如果拍不成,再減價不超過20%作第三次拍賣。得標者必須在得標後七日內繳足尾款價金。買法拍屋,資金的取得和週轉是一件重要的事,而依規定法拍屋要在拍定後七天內繳清價款。因此選定的物件最好是能夠負擔的。而從拍定完畢到點交之後,這段期間的利息負擔也要計算在內。排除「假租約」在取得所有權後,可依民事訴訟法第247 條規定,提起確認租賃權不存在之訴。查明標的物是否有租賃,若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關 係後,則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前,利用假造的租賃契約, 造成拍賣後仍合法佔用的情形。得標後記得向法院領取權利移轉證書,以辦理過戶手續。注意點交問題所謂「點交」,就是案件拍定後,法院會安排時間,陪同拍定人將標的物點交清空。點交的法拍屋,在得標人拍定之後,若無法與原屋主協調搬遷事宜,則可以申請強制執行,約四個月左右便會執行強制點交;反之,若不點交的法拍屋,則必經自行和原屋主協調搬遷事宜,若無法協調,需逕行官司訴訟,於勝訴後始可申請法院強制點交。抵押權問題確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。優先購買權查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一但有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。產權移轉限制注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅),若想投標之標的物件有條件限制,要先查明轉移的條件是否相符。

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